上周，中估聯(lián)內(nèi)部技術(shù)交流會請到了武漢國佳集團技術(shù)部副總經(jīng)理耿燕霞針對宗教性建筑用地、大規(guī)模旅游娛樂設(shè)施用地、殯葬用地、農(nóng)用地等特殊用地的估價方法與評估技術(shù)要點進(jìn)行了分享。
中估聯(lián)數(shù)據(jù)整理了其中的部分內(nèi)容與大家共享。評估中的“特殊用地”是指那些在土地估價中較之典型的商業(yè)、居住和工業(yè)三大類土地來說，數(shù)量和交易量相對較少，或具有某些特許經(jīng)營權(quán)的土地，即它們是除去典型的商業(yè)、居住、工業(yè)等用地類型后，余下的非典型的、不具有代表性的各種用地的統(tǒng)稱。
其特征為，數(shù)量有限、交易受限、交易稀少、競爭不足、用途受限、社會公益、分布零散。在日常工作中，較常遇到的特殊項目用地包括：用途獲準(zhǔn)具有特殊性的土地、非經(jīng)營型公益設(shè)施用地、宗教性建筑用地、大規(guī)模旅游娛樂設(shè)施用地、道路及交通設(shè)施用地、殯葬用地、水域、農(nóng)用地等。
估價常用方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。估價方法適用性分析取決于估價目的、估價對象的特點及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況等。
1.市場比較法
市場比較法是特殊用地評估項目中最常用的方法。但在實踐中存在比較實例選取難度大、缺乏準(zhǔn)確性、修正過程中主觀性較大等問題。
2.基準(zhǔn)地價
系數(shù)修正法涉及特殊用地的評估業(yè)務(wù)，一般估價人員第一反應(yīng)，即是從本地基準(zhǔn)地價及修正體系中尋找可參考的用途。但在實踐中，并非所有城市都編制了細(xì)分用途修正體系，部分城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的適用性較差。
3.剩余法和收益還原法
剩余法在測算特殊用地時，有其得天獨厚的優(yōu)越條件，畢竟在投資心理預(yù)期值的前提下，是從“假設(shè)開發(fā)”的角度進(jìn)行項目測算，價格水平和開發(fā)成本更貼近市場，可信度高，說服力強。相對來說，收益還原法是剩余法的落實，更多的考慮已建成項目并投入運營的不動產(chǎn)價值。因此，針對已經(jīng)運營的不動產(chǎn)抵押或者轉(zhuǎn)讓，收益還原法適用性較強；而如果是廢棄待拆不動產(chǎn)，或規(guī)劃出讓的空地，則更適用于剩余法。
4.成本逼近法和利潤率
成本逼近法應(yīng)用于特殊用地的地價測算，可以很有效的從成本積算角度，對政府機關(guān)辦公用地、醫(yī)衛(wèi)用地、喪葬用地、圖書館用地、園林綠化用地等收益性不高的特殊用地市場價格進(jìn)行測算。如果沒有當(dāng)?shù)卣猩桃Y的稅收優(yōu)惠，成本逼近法僅從測算原理及預(yù)期收益原則上講，還是不適宜應(yīng)用于對未來收益依賴度較高的科技產(chǎn)業(yè)園用地、電子物流倉儲用地、會展中心、體育場館、交通用地等特殊用地價格的測算。5.其他方法指《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》之外的估價方法，如特征因素估價法。此類方法一般要求建立相關(guān)的數(shù)學(xué)估價模型，過程較為復(fù)雜，適用于較為重大的估價項目，目前其應(yīng)用較為有限，尚處于探索階段，不能普遍用于特殊用地使用權(quán)估價。
“特殊用地”的評估方法
