?本文根據(jù)2017年9月25日中估聯(lián)數(shù)據(jù)董事長許軍參加“不動產(chǎn)數(shù)據(jù)分析與應(yīng)用研討會”演講整理完成，演講主題為：房地產(chǎn)估價行業(yè)的人工智能發(fā)展與應(yīng)用。“不動產(chǎn)數(shù)據(jù)分析與應(yīng)用研討會”由中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會主辦，廣東省不動產(chǎn)登記與估價專業(yè)人員協(xié)會承辦，近50家評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息服務(wù)公司共計200多人參會。
今天有幸在這里跟大家做個交流，我交流的題目是房地產(chǎn)估價行業(yè)的智能革命。首先，我自己是在估價行業(yè)扎根了很多年，一路走來到今天發(fā)現(xiàn)，我們?nèi)缃裨谧龅闹饕ぷ骺赡芨肮纼r”產(chǎn)生了一點不同，這點說明這個行業(yè)正在發(fā)生很多的變化。而這些變化已經(jīng)不是單個的、區(qū)域的估價公司所能面對的，我們要形成一個平臺，形成一個整體。
今天介紹的第一個部分是估價行業(yè)的智能革命。這里有三個英文字：V.I.M，是借用了BIM的邏輯。
現(xiàn)如今我們處于一個安全的年代，不像老一輩無產(chǎn)階級先烈革命家那樣切實經(jīng)歷過很多革命的戰(zhàn)火，革命這詞貌似離我們很遠(yuǎn)，但事實上我覺得每個人都在革命。尤其是估價行業(yè)，從2001年左右這個行業(yè)誕生開始，就面臨著革命，那一次是從體制內(nèi)走向市場，至今已經(jīng)接近20年時間。
到了今天，我們其實又在經(jīng)歷另一場革命。三年前的時候我說估價行業(yè)未來會跟數(shù)據(jù)、系統(tǒng)、信息化緊密相關(guān)，那個時候我以為我們是在做數(shù)據(jù)，在做信息化，到后來我才發(fā)現(xiàn)，我們在面對的是一場智能革命，當(dāng)下的我們正身處在一個革命的年代——技術(shù)革命。
?18世紀(jì)末，人類歷史上發(fā)生的第一次工業(yè)革命是蒸汽機(jī)，社會的主要勞動力從農(nóng)民變成了工人。
????????19世紀(jì)下半葉，發(fā)生的第二次工業(yè)革命是電力革命，工人逐步被服務(wù)業(yè)從業(yè)人員所替代，延續(xù)到二戰(zhàn)以后。
二戰(zhàn)以后出現(xiàn)了第三次技術(shù)革命也就是信息技術(shù)革命，出現(xiàn)了摩爾定律，服務(wù)業(yè)從業(yè)人員轉(zhuǎn)向了知識分子，通過知識和信息來創(chuàng)造價值。
而現(xiàn)在，其實我們處于一個智能革命的時代。這個革命發(fā)生的元年是在2016年，這一年發(fā)起了所謂的大數(shù)據(jù)互聯(lián)網(wǎng)人工智能。我們以前經(jīng)常講大、云、平、移，也就是大數(shù)據(jù)、云計算、平臺和移動終端。這四個詞的內(nèi)涵很多人會混淆概念，但其實用一個詞概括就是智能革命。因為有了這些東西以后，我們才可以開始我們的智能革命。
那它對估價行業(yè)的影響是什么呢？我們借用建筑行業(yè)或者工程造價行業(yè)的一個模型BIM來比喻，我認(rèn)為估價行業(yè)正面臨著這樣一個VIM的模型轉(zhuǎn)型。
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VIM是把估價行業(yè)的信息匯集在一個大的模型當(dāng)中，包括基礎(chǔ)信息、價格信息、估價業(yè)務(wù)流程、算法等等，而未來通過VIM我們可能會走到AI Valuation也就是智能估價這個方向。
在這里我使用的詞是“智能估價”而不是“估價智能”，如果只是估價智能化，那就是不用人也可以做這件事，從這個點上來說，我們要做的是智能估價，人利用智能去做估價，具體能做什么，我們之后慢慢展開。
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接下來我們從估價行業(yè)的核心業(yè)務(wù)流來看一下智能估價對行業(yè)的影響，也是大家可能會關(guān)心的熱點問題：
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智能會不會產(chǎn)生替代？
未來大家的就業(yè)方向在哪里？
五年后你會不會失業(yè)？
第一個環(huán)節(jié)叫做識別對象，大家會發(fā)現(xiàn)今天人工智能或者說計算機(jī)很大程度上已經(jīng)實現(xiàn)了這一步。比如文字識別，我們行業(yè)內(nèi)已經(jīng)有類似報告識別這樣的工具，也就是OCR技術(shù)。而圖形、描述語音的識別，也都可以實現(xiàn)。
剩下的即是GIS基于位置的識別，結(jié)合地理信息和圖形來進(jìn)行識別，這是很典型的人工智能應(yīng)用場景，而這個場景離我們非常近，可以說是馬上就要捅破的窗戶紙。所以在第一個環(huán)節(jié)當(dāng)中我認(rèn)為我們被人工智能替代的概率很高，最重要的是要實現(xiàn)技術(shù)突破。
第二個部分叫做對比，涉及到三個方面。一是數(shù)據(jù)積累；二是匹配算法；三是對比分析。
目前階段，可以實現(xiàn)的程度相對較低，它的核心問題是還沒有足夠的數(shù)據(jù)積累，可能現(xiàn)在一些機(jī)構(gòu)手里有了很多數(shù)據(jù)，但拿稍微長遠(yuǎn)的眼光來看，今天我們還在初期的初期，這些數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到我們想要的那個程度。我們現(xiàn)在還是咿呀學(xué)語的小孩子，剛剛上路幾年而已，千萬不要以為現(xiàn)在的自己有多了不起。所以我認(rèn)為在對比這個環(huán)節(jié)重點的突破是需要積累更大量的數(shù)據(jù)。
第三個部分是分析計算，這一部分的技術(shù)思路所使用的方法是以前估價師不太會用的笨方法“窮舉”，因為我們擅長歸納總結(jié)，三五個案例就可以提煉出一個價值規(guī)律，這也是我們的本質(zhì)，但是未來這個不一定靠譜，未來我們需要提煉的是從“窮舉”當(dāng)中獲得結(jié)果。
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而算法，我認(rèn)為從現(xiàn)在開始就要發(fā)生很大的變化，以前所謂的傳統(tǒng)三大方法：市場法、成本法、收益法，可能名字不會變，但是核心會發(fā)生變化。某種程度上說這些傳統(tǒng)算法有點像先驗算法，估價師在評估的時候經(jīng)驗告訴他參數(shù)應(yīng)該怎么取，但是我認(rèn)為這樣的先驗算法在未來會被顛覆。
這個環(huán)節(jié)的核心是算法研究和數(shù)據(jù)質(zhì)量，目前還處于非常低的水平。
第四個部分叫做形成結(jié)果，我們每天都要完成N個估價報告，以前是人工來撰寫?，F(xiàn)在有了模板和程序使得內(nèi)容生成非常容易，其次是程序化模塊，最后這個部分內(nèi)容叫智能撰寫，也就是個性化內(nèi)容。
現(xiàn)在有很多自動生成報告的產(chǎn)品，它提取的是一些非常普通的信息，沒有點出物業(yè)的特性。因為這些物業(yè)特性需要人的介入，在這個環(huán)節(jié)人工智能還沒有辦法完全實現(xiàn)，但是這部分的實現(xiàn)會很快。現(xiàn)在已經(jīng)有機(jī)器人寫新聞這樣一種智能撰寫，它其實包含了很多個性化內(nèi)容。我認(rèn)為它在估價行業(yè)也會出現(xiàn)，而且實現(xiàn)的程度非常高。
最后一個環(huán)節(jié)叫做闡釋溝通。我非常反對我們估價行業(yè)給人的概念是，我們所做的事情就是給一份估價報告。相信很多人知道這不是真的，因為報告僅僅是我跟客戶溝通的成果之一，在這份報告基礎(chǔ)之上我需要跟客戶產(chǎn)生很多的互動和交流，需要去實現(xiàn)他所要實現(xiàn)的那個價值，而這才是我們行業(yè)真正有內(nèi)涵、有難度的部分，這部分人工智能的實現(xiàn)非常難。
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歸結(jié)上述核心流，百分比高的部分是很可能會被人工智能替代的部分，而百分比低的部分是不能被取代的內(nèi)容，有三個核心因素。
第一是依賴計算機(jī)技術(shù)，比如圖形識別就是要在計算機(jī)技術(shù)到一定程度之后才能實現(xiàn)。第二個叫做依賴于估價師+算法技術(shù)研究，這部分匹配和算法要靠估價師來實現(xiàn)。第三個叫依賴估價師，也就是純粹只能靠估價師來實現(xiàn)的部分，比如溝通咨詢。
??????前面將整個核心業(yè)務(wù)流整理一遍，大家會發(fā)現(xiàn)，人工智能時代的到來既有“?！庇钟小皺C(jī)”，危是指有一些環(huán)節(jié)估價師可被替代，機(jī)會則是在整個過程中還有一部分離不開人，還是跟估價師息息相關(guān)。
所以我們所謂的智能革命對我們來說到底意味著什么？在這個階段我們要革的是什么？智能革命不能做到的部分是什么？
第一部分，人工智能可以做大量的數(shù)據(jù)處理，但是它不能進(jìn)行數(shù)據(jù)問題的解決。比如清洗算法，在現(xiàn)階段我們的團(tuán)隊要花很長的時間和精力精益求精地把數(shù)據(jù)清洗的算法提煉出來，這里就需要人的介入。
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第二部分是單解問題，正如大家知道多變量求解很容易，但是復(fù)雜需求就比較困難。
第三個叫展現(xiàn)迅捷，未來估價報告可能會有非常形象生動的圖形文字去描述，但是它缺乏互動溝通。因為人對于一件事物會產(chǎn)生各種各樣的想法，需要有人進(jìn)行解釋。
最后一個部分，專業(yè)見解人工智能可以實現(xiàn)，但是實操部分還需要人來完成，也就是線下部分。
在未來，估價信息模型（VIM）可能會覆蓋大部分物業(yè)，可能會進(jìn)入大部分的傳統(tǒng)行業(yè)，而且目前來說已經(jīng)在很多創(chuàng)新業(yè)務(wù)中嶄露頭角了。
所以VIM是通向人工智能那條路的一個必經(jīng)環(huán)節(jié)。我之前說我們還在初期的初期就是因為現(xiàn)在還在搭建VIM的階段，這兩年行業(yè)內(nèi)各種云或者平臺在做的事情其實都是在搭建VIM這個結(jié)構(gòu)。
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VIM是估價行業(yè)智能革命的開始，但不會是結(jié)束！
