? 為規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估行為，3月9日，國(guó)土資源部辦公廳印發(fā)通知要求，自4月9日起施行《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（簡(jiǎn)稱《規(guī)范》），《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》同時(shí)停止執(zhí)行。通知明確，各地自行出臺(tái)的出讓地價(jià)評(píng)估政策與《規(guī)范》不符的，以《規(guī)范》為準(zhǔn)。4月9日前已經(jīng)受理至4月9日仍未出具土地估價(jià)報(bào)告的，可按《規(guī)范》執(zhí)行。
據(jù)了解，在確保正常地價(jià)機(jī)制和客觀公正的前提下，為鼓勵(lì)盤活存量低效用地、增加租賃住房用地供應(yīng)、促進(jìn)多主體供地，《規(guī)范》在原試行規(guī)范基礎(chǔ)上進(jìn)行了適當(dāng)修訂。
《規(guī)范》要求，土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估至少須采用兩種評(píng)估方法。運(yùn)用收益還原法時(shí)，應(yīng)調(diào)查比較市場(chǎng)實(shí)例后得出土地收益，用于測(cè)算收益水平的比較實(shí)例不少于3個(gè)，以當(dāng)前市場(chǎng)客觀費(fèi)用確定各項(xiàng)費(fèi)用；運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，要在綜合分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)近3年交易實(shí)例的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用正常市場(chǎng)環(huán)境下的交易實(shí)例，原則上不采用競(jìng)價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高的交易實(shí)例；運(yùn)用成本逼近法時(shí)，國(guó)家或地方擬從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)提的各類專項(xiàng)資金包括農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、國(guó)有土地收益資金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金以及新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、新增耕地指標(biāo)和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)等指標(biāo)流轉(zhuǎn)費(fèi)用，不得計(jì)入土地成本。
《規(guī)范》明確了場(chǎng)地未通平或通平不完全、特定條件的招拍掛出讓、協(xié)議出讓等特殊情況的評(píng)估要點(diǎn)。出讓時(shí)約定租賃住宅面積比例的，以市場(chǎng)正常租金水平為依據(jù)測(cè)算相應(yīng)比例的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。已出讓土地補(bǔ)繳地價(jià)款的，估價(jià)期日應(yīng)以國(guó)土資源主管部門依法受理補(bǔ)繳地價(jià)申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。調(diào)整容積率的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，樓面地價(jià)按新容積率規(guī)劃條件下估價(jià)期日的樓面地價(jià)確定。容積率調(diào)整前后均低于1的，按容積率為1核算樓面地價(jià)。調(diào)整用途的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以建筑面積。工業(yè)用地調(diào)整用途的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新用途建筑面積，減去現(xiàn)狀工業(yè)用地價(jià)格。多項(xiàng)用地條件同時(shí)調(diào)整的，應(yīng)分別核算各項(xiàng)條件調(diào)整帶來(lái)的地價(jià)增減額，合并計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款。
